人大开幕楼市调控80的开发商何去何从

3月5日是全国人大开幕的日子。上午，住房和城乡建设部长陈政高对深圳等一线城市房价问题表态。

据新华社等媒体报道，陈部长主要透露了一下重要信息：

1、近期一线城市房价变化大，住建部对此高度关注，正和北上广深四个城市密切联系沟通。

2、住建部希望北上广深继续实行严格限购政策，正确引导舆论主动发声，稳定人心稳定预期稳定市场。

3、当前房地产形势呈现几大特点，一是总体看去年销售企稳回升，今年年初两个月仍保持上涨；二是城市间分化越来越严重，一线二线三线城市大不一样；三是待售面积太大，库存量很大，待售商品房面积约有7.18亿平方米，库存增速为15.6%。

4、看房地产形势看基本条件，中国经济长期向好基本面没有变，城市市民特别是新市民的住房需求没有变，对今年房地产健康发展充满信心。

这些表态透露几个意思：

1、可能意味着国家对一线城市的土地政策再次发生逆转。此前国土部多次表态，要求特大城市、超大城市和资源环境超载的城市“划定永久性开发边界，形成空间硬约束”。

但问题是，北上广深事实上都在向3000万人口迈进。控制城市边界的做法，只能加大城市密度，加剧城市病。此次北上广深突破所谓的城市发展边界都是不可避免的，如果一线城市真的没有土地可突破了，房价只能越来越高，交通只能越来越堵。比如深圳传出的填海55平方公里，就是一种突破。

2、官方的这种表态，表明大城市的楼市限购不可能放松。虽然国家希望一线城市能带动全国楼市回暖，希望一线城市房价维持慢牛走势。如果一旦一线城市楼市上涨过快，不但老百姓承受不了高房价，而且泡沫越积越多，也许会重演去年股市5100点见顶回落的走势。

调控一线城市楼市，最好的办法是用行政干预的方式去调控，例如收紧购房资格、提高首付比例，取消贷款利率优惠等。但到目前为止，还没有一个城市的调控真正起到遏制房价上涨的效果，反而越涨越猛。

3、住建部还透露了一个重要数据：目前全国“待售商品房面积约有7.18亿平方米”。但广东省的文件透露，广东目前待售商品房是1.6亿平米。广东省能占全国的22%吗？有点看不懂。

4、国家层面表态之后，一线城市，尤其是房价涨幅较大的深圳、上海和北京估计会有新的调控动作。也许开始的举措会比较温柔，到下半年会不断加码，最终造成北、上、深楼市的短期回调。虽然一线城市楼市可以长期看好，但风险在加大。

这是最好的时代，这是最坏的时代。狄更斯《双城记》的这句开场白，用在中国房地产行业身上，是那么贴切。

如果调控真的来了，估计开发商的日子就更不好过了！

随着楼市去库存成为重要国策，中国楼市再次出现了“抢房”、“日光盘”等奇观。但种种迹象表明，这可能是中国楼市的一次回光返照。这次疯狂散场之后，绝大多数城市的楼市将彻底陷入寂静。而中国多如牛毛的房地产开发企业，将在未来5年里死亡大半，估计超过80%的企业会被淘汰。

原因如下：

1、中国房地产的“产能”过大，市场根本消化不掉这么多房子！

根据国家统计局的数据，2015年全国商品住宅销售面积是11.2亿平米，按照这个速度发展下去，未来5年即便不增长也可以累积达到56亿平米。按照人均30平米住房计算，大约可以安置1.9亿人（注意，这里没有包含小产权房、集资房、军产房）。

但是这可能吗？2015年中国城镇人口大概是7.5亿，如果再增加1.9亿人，则2020年中国城镇化率将达到68%以上。而70%的城镇化率，是中国2030年的目标。换句话说，如果要喂饱中国开发商未来5年的肚子，不仅需要未来5年的食物，还需要再提前吃掉2020年到2030年的食物才行！

其次，银行还有多少钱能支持房地产继续迅猛发展？2015年中国房地产销售额接近9万亿，未来5年即便不增长（且不考虑通胀）都需要45万亿资金。这些资金如果70%来自银行贷款，则需要超过30万亿。这是中国的银行体系无法承担的。

除非央行拼命印钞，但那会带来恶性通胀，以及人民币汇率的剧烈贬值，相信国家不会这样做。

第三，即便为了去库存和拉动经济，国家愿意把城镇化速度提高1倍，但农民工未必有在就业地买房的能力。事实上，农民工和新毕业大学生的收入相对于房价过低，已经成为城镇化的重要瓶颈。

2、中国的非商品房库存，很可能远远超过商品房，非常惊人

最近网上流传一个表格：仅商品房的库存，广东一个省就达到了1.6亿平方米。由此可见，全国的商品房库存到底有多大。

另外还有无数的费商品房需要去库存！估计是政策性住房、集资房、军产房等，但一定没有包括小产权房和违法建筑，政府会不会给这些房子制定去库存的计划和任务呢？

结论：

1、中国房地产不仅要去库存，更要去产能。目前每年超过10亿平米的竣工面积（仅商品房）是无法维持的。未来5年，房地产的蛋糕将不断缩小，大部分中小开发商必死无疑。

最容易死亡的开发商是这样的：开发业务集中在三四线城市，或者集中在库存量比较大的二线城市的郊区、新区，或者集中在商业地产上，或者大量使用了高成本的民间融资。

2、未来，绝大多数中小城市的房屋只有居住功能，总体上跑输CPI。大部分二线城市的房屋，仅仅能跑赢CPI，但会跑输给“M2增速减去GDP增速”。只有北上深三个一线城市，以及广州和极少数二线城市的中心城区住宅，其价格可能跑赢“M2增速减去GDP增速”。

其实，前两种情况都输给了通胀，只有第三种情况才真正战胜了通胀。

3、由于房地产的重要性，以及中国货币政策长期宽松，中国的楼市泡沫很难全面破裂，只会有价格的波动。尤其是一线城市，目前看不到“人民币顶”，只能隐约看到“美元顶”。

事实上，国家已经在为众多必死无疑的中小开发商料理后事了。比如广东出台的“去库存”政策里就提出：支持有实力、信誉好的房企兼并重组及整合，提高产业集中度。

政府连台阶都给开发商准备好了，为什么不退出呢？所以，面对目前日渐升温的市场，我劝那些在非中心城市有项目的开发商还是赶快让利、去库存，然后拿着钱该干什么干什么去。如果还幻想涨价获取暴利，估计最后下场比较惨。

这时候，有能力和价值捂盘待涨的城市不多了。2016年，退出历史舞台的不仅有煤老板，还有大多数开发商。

房价疯狂涨下去，似乎在中国只有北上广深的房子能保值，二三线城市楼市也支撑不了多久，这是一场恐怕连开发商都逃不掉的灾难。那么你到底该不该在这一轮暴涨中迎难而上去买房？必须想清楚五个问题！

你要考虑的第一个问题：买房子是不是刚需？

吴敬琏说，买房子不一定是刚需，买房子是欲望，欲望不等于刚需。

这个话有一定的道理。居住肯定是刚需，但是住多大的房子、什么档次、什么地段、什么质量的房子，这可能与人的欲望有关。房价每平米一万左右的两居室，对在北上广打工的白领阶层来说，可能是刚需，但10万一平米的别墅就不是他们的刚需，而是他们的欲望。

我吃过5元钱一个的饺子，但在自己家包上好的三鲜饺子最多也就5毛钱一个。5毛钱的饺子是刚需，而5元钱的饺子就不是刚需，而是欲望。

5毛饺子钱的饺子生产多了，去这个库存还是有一些办法，因为毕竟是刚需，大不了多吃几顿饺子，少吃其它的东西。可是，5元钱的饺子搞多了，就不好去库存。因为你多吃一顿5元钱的饺子，就要节省其它方面的开支。

这里你会问，必须卖5元一个饺子吗，死脑筋，把价格降到5毛一个不就结了。不成啊，领导，降不下来，最低得卖4元一个。因为我借了四块钱，买了这个高价饺子，如果不卖四块以上，还不上债啊。

结论：如果买房对你来说是刚需，不是欲望，你又非要在大城市安居下来，在你能力范围之内就买房吧，如果是欲望的投资客，那么请三思。原因是：刚需客买了房是为了居住，涨了跌了都无关风月了；可是投资客是投资啊，跌了会肉疼，赚了会发狂，自己掂量去吧。

另外你别指望开发商会主动降价，地价降不下来，买房的刚需降不下来，你还指望房价能降吗？

你要考虑的第二个问题：不是都说楼市库存高吗？怎么房价越涨越高！

楼市去库存是要分城市的。北上广深的房产去库存没有太大问题，给一点时间就可以消化，因为大把的流动人口、大把的大小富豪集聚在这几个地方。可是其它城市，特别是二三线城市，房地产去库存就没有这么容易。

北京住宅的平均建造成本1.2万，均价3万以上。如果降到2万，买房的人要排队打破头，市场绝对有购买力。而一个三线城市住宅的平均建造成本（明的加暗的）现在可能在每平米3千左右，售价不到4千，降到3千也没有多少人买，降到2千，可能会达到一部分穷人的刚需点，但是，房地产老板一定受不了，他背后的银行更受不了。

你要考虑的第三个问题：买了房子，会不会挤压其他的生活消费？

对于大部分普通中国百姓来说，不是大家不想买房，而是没钱买房，或者买不起房子。一个普通家庭一年的收入就那么多，未来的收入预期也并不那么肯定，要看病、供孩子上学、养老等等，口袋里的钱就那么多，买了房子就得减少其它方面的开支。

说的简单一点，其实，就是房价压垮了大众的消费能力，虚高的房价把内需搞阳痿了。

你要考虑的第四个问题：政府是不是在忽悠你当接盘侠？

在房价脱离大部分人实际收入水平和购买力的情况下，去房地产库存，是在帮谁解套？不言自明，最终的受益人是房地产商、银行和政府。

坦诚一点说，老百姓不当接盘侠谁当接盘侠？在资产泡沫的接力赛中，老百姓从来就是接最后一棒的，股市如此，房地产如此，油价如此，养老金如此，等等。伤心不说。

话说回来，事到如今，总得有人当雷锋啊，政府也有难处，也并不见得是不为人民着想。但是在高房价的基础上，去消化房地产库存，可能得不偿失。本来内需就不足，老百姓口袋的钱就紧张，你再让大家掏钱买房子，结果不是钱更少，其它方面的消费就必然减少。

说到这里，会有经济专家反驳，谁说老百姓没钱，银行账上的居民存款不是年年在增长。 有不少管理者也是这样想问题的，都在打居民的存款的主意。股市、保险、养老金、政府工程、国债等等。

可是你冷静想想，这个113万亿（2014年底）的巨大蛋糕里，谁占的份额最大？根据我的推算，中国不到10%人口的居民可能拥有超过50%的存款份额。

这不到10%的人口中至少有一半拥有一套以上的住宅，他们大部分人没有购房的刚需。如果这个是事实，你把存款总额除上12亿人口，就会发现人均存款并没有那么多，目前的房价确实高了。

忽悠老百姓当接盘侠的结果会怎样？房价泡沫固然不会爆裂，但是居民的消费能力受到了伤害，对总体经济长期发展更不利。

你要考虑的第五个问题：认清当前经济形势再决定要不要买房？

中国经济的问题大家都已经看的明白，重复投资、产能过剩、人口红利在消失、创造力严重不足、竞争力日渐丧失、内需乏力、外需萎靡，整体上在累积严重滞胀的风险。

面对这样的经济问题和危机，十多年来，政府一直在喊“转型升级”的口号，但就是无法推进实质的改革。这既要动既得利益者的奶酪，又要动落后制度的根基，确实太难了。

我们摸着石头过河，现在石头摸完了，但人还没有走到河心，怎么办？事实上，河上是有一座桥的，这个桥就是市场，让市场充分发挥调节经济的作用。

遇到库存多大、经济淤积过重的情况，市场怎么解决，市场不会救房地产，不会放水挺房地产的价格，不会放水支撑股市的指数，市场会让供求双方见面，寻找平衡点，本来过高的资产价格就该跌，一直跌到有人买为止。这叫什么？市场出清。

政府不会出清，因为政府要追逐业绩目标，政府是想怎样就怎样。但市场没有业绩目标，也没有追求GDP的愿望，市场是该怎样就怎样。从动物学的某种角度观察，市场是一个冷血动物，政府则是一个热血青年。

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