国泰君安房地产清明后销售有所回暖

发布时间：2021-01-08 03:56:52 阅读：次来源：堆高车厂家

一手房销量单周环比：本周整体环比上升8%，其中一线城市升24%，二线升4%，三线升1%。

一手房销量单周与2013年全年周均比：整体降27%，其中一线降35%，二线降21%，三线降36%。

一手房销量单周同比：整体同比降14%，其中一线城市降20%，二线降10%，三线降23%。

一手房销量2014年累计同比：整体累计同比降23%，其中一线城市降34%，二线降20%，三线降12%。

一手房价格：整体成交均价环比降1.8%，一二三城市降5%、升4%、降2%。整体成交均价同降2%，一二三城市降4%、降0%、降0%。

二手房销量：本周环比升30%，同比升6%。

库存水平：13典型城市一手房平均可售面积环比升1.4%，同比升23%，较2010年4月低点上升107%，较2012年1月高点上升8%。

去化时间：13个城市新房去化时间21个月。

板块估值安全边际：2014年PE主流公司9.0倍，RNAV折37%。一线5倍，RNAV折38%；二线7倍，RNAV折42%；三线10倍，RNAV折12%；地产 X6倍，RNAV折42%；商业PE11倍，RNAV折40%。

开发商销售策略灵活，若基本面持续偏差，不排除后面会降价跑量。2014年年初以来，信贷偏紧，销售持续偏弱。我们了解了多家开发商后续的经营策略，各家基本都表示采取灵活的销售策略，如果销售持续偏弱，不排除会采取降价或优惠等措施。

政策放松预期预计可推动地产板块反弹行情持续。当前库存高企，去化时间增加，房价下行的压力逐步传导至土地市场，政策放松预期正在不断累积。部分城市如无锡、温州、杭州、福州等政策放松预期较强。从政策博弈角度来看，基本面越差，政策面边际好转概率就越大，板块估值修复行情也就越可能愈演愈烈。

维持行业增持评级。

选股思路是顺政策周期而非顺经济周期，推荐：1）政策引导：看好京津冀区域和海西平潭：京津冀一体化：推荐“廊坊二宝”：华夏幸福(600340)（产业园区模式独特）、荣盛发展(002146)，受益公司有首开股份(600376)、华业地产(600240)、廊坊发展(600149)等；海西平潭“新秀”：推荐中福实业(000592)。2）政策鼓励（优先股、沪港通）。优先股四龙头：推荐保利地产(600048)、万科A、招商地产(000024)、金地集团(600383)。沪港通最受益：保利地产、万科A。3）政策红利（国企改革）。“国企改革七小虎”，推荐：中洲控股(000042)、中华企业(600675)、华发股份(600325)、深振业、北京城建(600266)；受益公司：天津松江(600225)、电子城(600658)。