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房地产泡沫是中国经济最大隐患

发布时间:2021-01-21 16:59:54 阅读: 来源:堆高车厂家

房地产泡沫是中国经济最大隐患

改革开放以来,中国城镇住宅建设成就巨大。1992年商品房销售面积为4289万平方米,2010年达到104764万平方米,在保障居者有其屋的小康社会建设方面起到最为基础的作用。  就目前来看,按照国际标准特别是人均标准,中国房地产业仍有很大发展潜力。  首先,各国人均GDP 从800美元到1.3万美元成长区间,住房消费持续发展。中国2012年是5000美元,收入增长还有很大空间;我国城镇居民人均住房建筑面积 22平方米,2020年达到 30─35平方米,住房升级也产生后续需求;世界平均城市化水平50%,发达国家75%。中国2002—2011年城镇化率年提高 1.35个百分点, 达到 51%,但是有户口的只占35%。未来10年继续城镇化,每年新增城镇人口 2000万,新增消费2.8万亿元,投资6.5万亿元,城市化贡献率占 GDP 增加值2.71个百分点。农村还有3亿亩宅基地,占国土1.75%,而城市建成区只占国土0.71%,如果进入市场化,将产生巨大的级差地租。  然而,不容忽视的是,房地产业在暴利刺激下迅速发展已有12年,投机旺盛,投资不顾成本,房价涨幅过大,拉动地方财政,银行贷款和产业链条过度膨胀,并形成利益集团,绑架了中国经济。  造成房地产泡沫与政府控制失效的原因主要有以下几个方面。  首先是经济的超高速增长。2000年以来的中国经济高速增长,可能不限于国家统计局正式公布的数字(年增10%),如果考虑到钢产量从1亿吨猛增到6.8亿吨,那么平均年增长率可能在13%左右,最高年份如2005年可能达到 15%。以钢铁水泥运输电力为代表的传统产业,必定出现巨大产能过剩。其中一部分就是在房地产投机需求下拉动起来的。  其次,地方财政收入高度依赖房地产业。2001—2003年土地出让金9100多亿元,占同期全国地方财政收入的35%。2004年5894亿元,占地方财政总收入47%。2005年5505亿元。2006年第一季度3000亿元,占地方财政收入的50%。2009年出让金15000亿元,70个大中城市土地出让金10836亿元,同比增140%。1999年至2011年的13年间,全国土地出让收入总额约12.75万亿元,年均1万亿元。2012年,全国房地产销售额6.4万亿元。在税收方面,缴纳契税2874亿元,房产税1372亿元,营业税4051亿元,土地增值税2719亿元,缴税合计11000亿元,加上土地出让收入28517亿元,合计近4万亿元,占地方政府收入的60%左右。  第三,房地产利益集团的垄断。由地方政府、银行和房地产公司共同组成的利益集团。 地方政府要财政收入,房地产公司除暴利外,还有各个环节的回扣。房地产公司自有资金的80%来自于银行贷款。商业银行有巨大存贷差,国际住房抵押贷款违约率低于万分之二,安全性高。 2012年房贷余额120000亿元,利息8400亿元。抵押折扣率70%,如房价跌 30%,就意味着银行抵押贷款整体亏损。目前实际存在的银行互保,国家财政最后承担总体风险的机制,大大掩盖了危机因素的存在,一直在维护其高价格。  第四,金融市场的非均衡性。西方经济学假设市场经济自动达到均衡,是以商品数量与价格间“负反馈”为基础,数量供不应求则价格上升,价格上升则限制需求扩大供给;供大于求则价格下降,扩大需求限制供给;实际金融市场由于垄断和预期的作用,往往出现“正反馈”,即追涨杀跌,从而造成泡沫经济高涨并且崩溃。这说明国家宏观调控是必要的,但有时也无能为力。泡沫经济似乎必定要形成并且崩溃。  最后,人民币升值预期。房价高涨,实际与未来土地供求没有大关系,从金融角度来看,未来土地供求关系即使紧张,已反映在目前高昂的房价之中。造成房价一再上升的原因,除去地方税费的成本推动,就是宽松货币政策和货币升值预期造成。一旦人民币变为贬值预期,加上长期政策的累积作用,或者其他矛盾的激化,随时有可能造成房地产泡沫的崩溃,没有预兆。拐点,总是在绝大多数人错判时到来,而且,不把中产阶级剥夺一下子,房价也不会跌。  因此,必须继续控制大城市房价上升。可以采取以下措施:政府机构外迁,在市中心建设小户型商品房,开放小产权允许单位和个人自建住宅,允许郊区农民在宅基地上盖房出租,政府负责改善交通。这几年工资必定大涨,可增加一部分购买力。但这些措施都不能从根本上消除房地产泡沫。因此要做好房地产崩盘的应急准备,防止金融危机扩散,并尽量减少其不良后果。  总之,天下没有只涨不跌的东西,所谓最后最保险的保值工具——黄金暴跌已给我们敲响了警钟。多年积累的房地产泡沫不消除,真正的有效需求就起不来,房地产业就不能可持续顺利发展下去,因此调整是必然而且必要的。

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